蓝光发展资金困局与一场貌似以小博大的解局

北京中科白癜风医院地址 https://jbk.39.net/yiyuanfengcai/video_bjzkbdfyy/
当前，业界流行这样一句话，将来多数房企倒下，或都是被高杆杠玩死。1月16日蓝光发展官微披露出的一则消息。信息显示，有成都八建、厦门万安、五冶集团、浙江宝业、重庆中科、四川雅典、悉地国际、洲宇华洲等来自全国21家单位的代表，1月15日在蓝光发展上海新总部，参加由首席执行官迟峰带领蓝光发展联席总裁兼首席运营官余驰、投资副总裁何剑标和助理总裁王小英，开的一个蓝光项目股权战略推介会。据了解，推介会在1月15日开始，持续到16日，主要内容是针对蓝光目前的投资布局及收益情况做回顾及展望，并重点对蓝光项目股权投资的模式及案例做深入解析。而彼时的年9月，新入驻上海新总部不久的蓝光，也有过一场类似的投资发布会。当时，融信中国、华夏幸福、新力、卓越、中瑞恒基、东原、宋都集团、亿翰、天阳地产、红星美凯龙、华鸿嘉信等一众企业出席。由杨铿一手创立的蓝光发展是扎根于西南成都的一家二线地产公司，作为掌门人，杨铿控股高达56.94%，在集团里有绝对的话语权。众所都知“蓝光的实控人蓝光发展董事局主席杨铿是个资本玩家，却也饱受争议”。当下，业界一观点“一个20亿的项目，通过合作可能只需要拿出10亿元就能撬动，还可以实现项目的并表，这是一举两得的事情”，这段观点下配有蓝光发展董事局主席杨铿照片，有人猜，或许这与其有一定关联关系吧。说到蓝光发展杨铿有关资本运作，最为引人注目的有这两件事值得一提。一件事是借壳迪康药业成功上市成为杨铿资本运作的一大点睛之笔，另一件事，是在年收获1亿现金分红后年再获4.4亿现金分红，再次遭受质疑。借壳上市高光闪闪而后高负债多元化就此埋下隐患首先，从借壳迪康药业成功上市，这是自年房地产重组、再融资大门关闭之后，蓝光发展第一个完成借壳上市的案例，蓝光发展股份有限公司成功登陆中国A股市场，这属于蓝光的高光时刻。上市后，蓝光发展业绩猛增，年，该公司销售额便从.7亿元，上升到了.1亿元；随着公司在全国范围的推进，、年，蓝光销售金额也快速增长至亿元、亿元，直到年正式突破千亿。同时，杨铿开始谋求转型,开启高负债多元化发展的道路,将蓝光发展的产业逐渐布局到了文旅、地产、生命科技、金融、互联网、饮品等领域完成了多元化发展。数据显示，年至年这四年间，蓝光资产负债率分别为79.82%、80.90%、80.00%、82.04%，负债率呈整体逐渐攀升的态势，多元化发展的前提蓝光发展“永续债”增加。中华网财经查询蓝光发展历年财务数据发现，年蓝光发行8亿永续债，一年后的年，永续债激增至45.53亿元，虽然年，由芜湖鹏鑫投资中心委托大连银行股份有限公司北京分行向蓝光发展发放的无固定期限贷款8亿元：蓝光发展偿还了歌斐资产管理有限公司永续债7.8亿元，永续债有所回落。高负债也成为制约蓝光发展难以回避的现实问题，或许发展的隐患就此埋下。另一方面，也引发了高管走马灯似的离职。负债分红7.7亿董事长杨铿拿走4.4亿这里要提到的另一件备受争议的事，是杨铿拿走4.4亿现金分红。年蓝光发展利润达到25亿元，公司决定拿出7.7亿现金分红。对于公司第一大股东，持股高达56.94%的杨铿来说，7.7亿分红，他一人就分走了4.4亿，这也让他饱受质疑，况且，据当时的财报显示，当年尚有资本化利息和永久性利息，总计高达28.1亿元待还，这就是说，公司年利润25亿元的都算上，也不及还这些利息，实际还亏3亿多。时至今日，蓝光发展主业怎样？扩规模引合作同时权益在下降从土地储备上看，据蓝光发展披露数据显示，该公司通过合作、股权收购、代工代建等非直接招拍挂项目的储备资源占比超过85%。从历年年报看，年，蓝光发展在成都、滇渝、北京、华南、华中、华东六大区域的房地产储备，合作开发项目的平均权益占比为78.2%。年，该比例下降至71.67%。虽然年多次公开拿地、收并购，其年三季报显示，蓝光发展少数股东权益.07亿元，已经超过其归属母公司所有者权益的.49亿元。从近年来的财报数据看，、年，蓝光发展全年权益销售占比超过87%；年，蓝光发展全流量销售亿元，权益销售亿元，权益销售占比下降至73.57%。据第三方，克而瑞发布的年排行榜，蓝光发展的权益销售.4亿元，占全流量销售.8亿元的71.16%，很明显权益销售比例在进一步下降。现金流紧张或以是现实多方融资求解回到前面刚刚召开的推介会，公开寻求项目股权合作，这其中或多或少多少应与其资金紧张成都有一定的关联关系。蓝光发展仅用了四年，完成从百亿到千亿的突破，高速成长背后或多或少问题已经显现。在蓝光年三季报中，公司前三季度负债进一步增长至.61亿元，资产负债率80.43%。此时，公司净负债率达到.45%，若再去掉股东权益中39.68亿永续债，其净负债率为.38%。增长总是带着光环，而光环的背后是要还的债务。年中报显示，蓝光发展短期借款（包括短期质押借款、抵押借款、保证借款和信用借款）合计69.3亿元；一年内到期的非流动负债则增长至72.58亿元。此外，于去年1-6月，该公司应付债券合计达到.04亿元，这些债券大部分将在年之前到期。另悉，截至年9月底，蓝光发展合并口径下的借款余额为.1亿元，较年末经审计借款余额.58亿元增加48.52亿元。高额的待还债务，已经逼近，而实际上的现金流又怎样呢？数据显示，年1-9月，蓝光发展经营活动产生的现金流量净额为-20.04亿元，报告期末的现金及现金等价物余额.52亿元。这种状态下现金流已然从短缺负数，等价余额或许还需要时间，或许已经透支，值得深究。或许年的多次融资也是化解现金流危机的表现，年3月，蓝光发展以票面利率7.50%发行11亿元公司债券；7月，再以票面利率7.50%发行11亿元公司债券；11月、12月，先后发行4亿元、3亿元公司债；今年1月16日，拟以其上海总部虹桥世界中心物业资产，设立办公物业类REITs资产支持专项计划，拟发行规模不超过10.65亿元。借新钱还旧钱，这毕竟还是要还回去，销售拿钱回来才是真正的有效输血方式，又如何？数据显示，年1-9月，房地产销售金额为.19亿同比增长6.61%，其中权益销售金额为.15亿元。图片来源公告数据截图而年1-9月，房地产销售金额为.83亿元，同比增长51.96%，其中权益销售金额为.92%亿元。由此推算，蓝光发展年1-9月销售金额增速同比年同期下滑45.35%。图片来源公告数据截图增速下滑已非常明显了，哪来更多的钱补充现金流呢？答案是出售权益分担风险，所以有了之前的推介会。很明显，以小博大难度越来越大，长期看房企的融资政策还将维持当前状态下去，要想解现金流的困局唯有变现现有资产，或现有资产增值再售。来源:中华网

转载请注明：http://www.feastfitness.com/yyjg/11805.html