TOP15强物业绝杀规模碧桂园服务4

地产密探（ID：real-estate-spy）◎编辑

密探君“强者恒强”的市场法则，如今已不止于开发商们，物业公司也被卷入这股“旋涡”之中，辛丑牛年注定不同凡响。2月25日，蓝光发展公告公司子公司“蓝光和骏实业”（即蓝光地产）与第三方“碧桂园物业香港”达成股权合作，后者收购前者所持蓝光嘉宝服务64.%，构成控制权“易主”。该交易标的暂定估值48.46亿元。上述收购前，蓝光和骏持有蓝光嘉宝服务65.04%普通股，收购交易后，碧桂园服务成其实际控股股东，蓝光和骏将仅持有蓝光嘉宝服务不足1%的普通股。注：蓝光嘉宝服务收购前主要股东构成对于收购方碧桂园服务而言，大家都好理解，进一步壮大规模，但对蓝光发展来说，卖掉正处扩张期的“蓝光嘉宝”物管服务板块，令人不可思议。要知道，2月3日，蓝光嘉宝服务召开公司“新思路、新格局、新嘉宝”为主题的年经营工作总结大会，蓝光嘉宝服务董事迟峰会上表示，“蓝光集团对公司新时期的发展表示关心，未来会在更丰富的层面加大对嘉宝的资源支持与合作”。上述会议上，蓝光嘉宝服务也明确了战略目标，即“物业服务为基石，实施‘先平台后生态’布局，依靠‘资本+科技’双引擎推动，成为向大消费延伸、数科赋能的城市生活服务运营平台”。如今，的确令人唏嘘。自年初以来，多家激进型千亿房企“去杠杆”显著，对蓝光发展也是不小的压力。去年10月份，蓝光发展向“湖北首富”阎志旗下汉商集团出售成都迪康药业%股权，套现9亿元。出售蓝光嘉宝服务，蓝光发展明确称有利于增加现金流，促进公司核心业务经营和拓展。在业内看来，有助于缓解蓝光发展融资“三道红线”重压，降低今后举债扩张难度。若论年综合实力，从机构数据看，碧桂园服务无疑是NO.1，蓝光嘉宝服务也高居第14位。这两家巨头之间的并购厮杀，无疑为行业增加了更多看点。来源：中物研协和上海易居房地产研究院近些年，物业服务备受资本追捧，估值不断走高。与开发商过去“跑马圈地”拼规模一样，物业服务公司占据行业制高点的制胜之道，也同样绕不开“规模为王”逻辑。目前，物业服务公司面临规模、资本与盈利能力多重市场考验和挑战，行业内部竞争激烈，人们对美好生活服务需求与物业服务企业高质量予以满足之间，又面临诸多矛盾和问题。去年11月份，地产密探曾刊发《千亿房企筑梦新十年：物业服务主航道，资本狂歌永不眠》，包括融创服务、金科服务等密集上市，这种典型“轻资产”引资本热捧，最新市值分别达到亿港元、亿港元，居行业前列。碧桂园服务截止停牌前总市值达到亿港元，位居行业之首。千亿级市值的，除了碧桂园服务之外，还有去年底刚赴港上市的恒大物业，已冲到亿港元，华润万象生活达到亿港元。让人唏嘘的是，最早“吃螃蟹”上市的彩生活集团，最先开启资本并购，规模体量庞大且位居行业前列，市值却不足60亿港元。此次被碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务，总市值也不足70亿港元。可以说，早已并不在一个量级。来源：地产密探财经市值的悬殊只是其表，内里却是两家规模、收入的巨大差距。截至去年6月底，碧桂园服务官方披露涉及管理项目个，合同管理面积约7.46亿平方米。截至去年底，蓝光嘉宝服务官方披露签约管理项目余个，签约服务面积约2.1亿平方米。来源：克而瑞物管研究当然，围绕在管面积（注：已交付管理且产生收益的面积）及合约管理面积（注：包括在管面积和储备面积），各大物业公司也在横向扩张，加速收并购，“大鱼吃小鱼”法则愈演愈烈。年，蓝光嘉宝服务借力资本通过全委、收并购等加速跑马圈地。截至年8月底，共迎来19家“志同道合”的收并购战略合作方，合约建面突破1.4亿平方米。今年初，合景悠活宣布收购雪松智联科技集团80%股权，杀入市政、公建类城市运营。当然，头部物业公司也没闲着，且还更加卖力，催生“剧场效应”。去年底刚上市的恒大物业，今年1月底宣布收购宁波市雅太酒店物业公司%股权，间接拿下在管面积逾万平方米、个项目，以及33个城市公共服务项目，涉及5A景区、地铁、高铁、机场、医院等，自此恒大物业在管面积超3.8亿平方米。碧桂园服务合并蓝光嘉宝服务，无疑将对万物云、恒大物业、雅生活等追跟者们迎头棒喝，成为短期内难以追赶、超越的巨无霸，晋级合约规模10亿平方米的新量级。在从营收的角度看，从碧桂园服务、蓝光嘉宝服务看各梯队之间差距“悬殊”。去年上半年，碧桂园服务实现营业收入62.7亿元，同比增长78.4%，归母净利润13.1亿，同比增长60.9%。其中，物管业务收入40亿元，同比增长57.3%，占营业收入比重63.8%。再看蓝光嘉宝服务，去年上半年营业收入11.66亿元，同比增长25%，其中物管服务收入6.亿元，同比增长22.5%，占营业收入比重约60%。物业服务公司当前最核心业务，无疑是社区物业管理服务。在机构看来，围绕社区的增值服务有望成为公司增长的新动力，也是继续迎合、引爆资本热捧的兴奋点。以碧桂园服务为例，去年上半年社区增值服务收入6.02亿元，同比大增96.2%。从细分服务来看，“增值创新服务”收入占比最高，达到28.6%；“家政服务”和“拎包入住服务”收入占比均在20%左右。看蓝光嘉宝服务，去年上半年社区增值服务营业收入2亿元，同比增长2.9%。从占比看，碧桂园社区增值服务占营收比大概10%左右，蓝光嘉宝社区增值服务占营收比却达到20%左右。这说明蓝光嘉宝服务收入增长结构更符合市场预期，新动力更强一些，同比仅增幅2.9%是否是一个瓶颈，有待观察。碧桂园社区增值服务收入同比暴增，主要是在总营收中占较低，本身基数低，增量空间较大，但会否在达到一定占比后，陷入同样的困境，也须格外注意。当然，面对行业内部激烈竞争和外部挑战，各大物业公司也在大胆探索，试图占领行业制高点，已获取更多客户，提高服务粘性。如蓝光嘉宝，新年提出的“新思路、新格局、新嘉宝”，提出“以稳规模、精一线、提品质、强文化为核心，以数字科技为标杆、做深‘精+益’运营管理”等，不难看出其“求大求强”的雄心。如今，蓝光嘉宝服务被碧桂园服务纳入麾下，未来战略目标、高管层等会否因碧桂园的到来而调整，暂不得而知，但上述新思路是没问题的。去年11月份，碧桂园服务曾高调发布品牌换新，声称打造“新物业”，认为物业服务正在进入4.0时代。从1.0物业管理时代，重视对“物”的管理；到2.0物业服务时代，开始

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